ayx爱游戏体育官方网站两极分化 怎样的房子有增长价值现在市场的情况大家也知道，楼盘销售两级分化情况十分严重，全国一线和新一线城市房价基本在下行（更别说二三四线城市），甚至有些地方在雪崩，下文我会写个案例。
我们今天就来聊聊这其中的问题，要知道自己选的房产价值，先得看下我们的房地产模式，并了解问题所在。
新加坡的房地产开发模式大家可能不甚了解，但是祖屋这个词汇肯定不陌生，新加坡房地产模式其实就是政府承担“居者有其屋”的义务。通过低价出让国有土地，大规模建设公有住房，保障人民的住房需求。
从数据来看，85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”，其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁；另外20%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。
我们现在很多大学毕业生都会选择去一线或者超一线城市工作，但是往往要花费不少的租金去依附于这座城市，以深圳为例，中低端制造业极具竞争力，而这是建立在5000~8000的产业工人薪资的情况下，从租金来看，不说高的，租个一般的房子要2000左右，即使合租也要1500左右一间，另外还要个人或家庭的日常开销，最后还能剩下啥，只能是保持了深圳独特的市场竞争力而已，普通人的生活并未得到有效改善，最后也只能回内地，而这时候，自己的职业生涯竞争力已经下降。
实际上如果这座城市无法给你带来归属感，它的繁华就不可持续，所以现在国家也开始大力发展廉租房，让年轻人留下来，但现在且不说配建速度、规模和建设土地（离城区太远配建也没有啥意义）能否跟上，各地土地财政已经吃紧的情况下，有没有资金去持续投入也是个问题，而且需求群体庞大，这种方式很难立竿见影出效果。
现在商品房的主要问题是，产能已经过剩，但是不是根据各地的实际需求来建的，像深圳量少需求多爱游戏体育APP官网入口，于是价格高企，鹤岗就是反向而行，只能抛荒，这是个结构性问题，改革必须也要从供给侧去调整。
2、保证了高端商品住宅的价格，祖屋并不是新加坡年轻人的终点，租售其中减轻生活成本，在赚到足够的钱后，可以购买更高端的商品房，当然也可以购买祖屋（一般是附近商品房的1/5~1/3），于是少量的商品房能一直挺住高价格，做到资产保值。
3、祖屋一般用极小的地块做出尽量多的户数，所以大多居住环境不佳，小区敞开，绿地欠缺，人满为患等等，说白了就是能住，但住的不好。
4、以上也有不少好处，那为什么不学习呢？这个原因就有很多了，首先祖屋的资金来源一般是政府，目前中国现有的土地财政为主体的情况下，基本不适合发展祖屋模式，会极大加剧财政负担，但是直接税目前又阻力重重未能成型，这就相当于无根之木。
其次祖屋的位置一般都是不错的，要方便年轻人上下班，交通生活配套完备，在我们目前城市的发展形态上，基本也难以满足这种选址了。
再次这种模式与我们现有的商品房模式相差太大，一味学习，肯定会造成目前的商品房市场紊乱，搞不好直接崩溃，多少人的财富毁之一炬，那就是系统性风险了。
最后新加坡总体体量，风土人情，地域差异等等都和中国不是一个量级，我们需要考虑的要比他们多得多，有些我们可以结合现有国情学习，有些则不能触碰，需知牵一发而动全身。
香港模式我们基本照抄，大概是政府把土地通过拍卖方式卖给开发商，开发商拿到土地后，去银行办抵押，拿到货款再建设房屋，与此同时，房子通过按揭的方式卖给购房者。
以前开发商有n种方式，不断增加债务又不断拿地开发，泡沫不断涨大，这在当时市场好的时候，现金流还可以稍微维持，而当城市化到了一定阶段，国家开始严控的时候，这种模式就出问题了，房地产从以前的卖方市场变成了买方市场，请记住这个论述，现在是买方市场，所以大家买房根本不用急，完全有时间深思熟虑，挑选自己心仪的房子。
1、房地产开发为纯市场行为，价格随着供求关系变化，而对于中国人来说，安居乐业有巨量的市场需求，所以前期基本供不应求，价格不断上涨，越是上涨，越是推升城市房价，城市不断更新，人口不断迁移，快速推进城市化进程。
2、房地产提供了天量的资产信用，而且是非常优质的信用。普通人买房花50万，可以买到150万的房子，剩下的钱可以透支未来二三十年的信用去还，银行的资金流向开发商，开发商流向下游各承包商，这链条上所有的人和产业都在收益，人们赚到钱也乐意投入再生产，再消费等等，一块钱转动十次那就产生了十块钱的GDP，一切都在往前进。
为啥这里说钱流动的事，因为现在面临的情况有点不一样，银行利率各种降，但是市场冷淡，人们没有买房的意愿，通俗点说就是大家躺平了，宁愿把余下的钱去降低负债也不买房，原始的负债引发人民币的闸门被切断了，那下面的都是难以为继了。
3、中央和地方财政都得到充盈，国家有大量的资金可以发展其他利国利民的行业，比如城市基建，传统机械制造，高铁，大飞机，芯片制造等等，凡是能看得见的，都或多或少受益于此。房地产的红利可以说延伸到了国家的各个脉络之中。
4、这种模式易于操作且资金够多，可以帮助政府建设或者推动产业升级，总要资金来源，而直接税只有在社会治理不断精细，蛋糕已经做大的情况下顺势推出（目前呼之欲出的房产税就是直接税的一种），要么就是政府直接发债，但是这种风险很大，如果没有正向收益，很容易形成天量的债务，到时还是得落到纳税人身上。
5、从小的方面来说，确实也带来了个人财富的增量，普通人以前几乎没有什么拿得出来的资产，现在大多还是拥有房子这个固定资产，不仅改善了生活质量，也获得了资产保值与增值。
总而言之，房地产对于中国这些年的GDP狂飙和产业升级，居功至伟，至于现在遇到的问题，只是鱼和熊掌的一体两面，我们只能拉长战线逐步化解，不可操之过急，时间永远是危机的朋友。
上面标题或许是大家现在普遍关心的事，所以前面的都是铺垫，主要是让大家有个思路，也了解下我们现在遇到的问题，这样才能得出部分结论。
先说说阿里，现在的未来科技城，距离杭州市中心20公里，最早是一片农田，后来杭州虽然有西进战略，但一直起不来，2013年阿里把总部搬迁到了这里后，房价一路飙升，2015年均价破万，仅仅两年后破两万，又两年破四万，可谓一路高歌猛进，但到了2021之后，开始一路跌落神坛，投资客血本无归。
为什么出现这种情况，其实源于一场造富运动，2014年9月19日，阿里纽交所上市，创造了史上最大的IPO记录，一夜之间为杭州制造28个亿万富翁，上万名千万、百万富豪，说实话，财富有时来的就是这么朴实无华，那时候无论是餐饮，娱乐，房地产商纷纷瞄准了阿里人的钱袋子，尤其是房地产，豪宅突然之间都不够用了，那还不一顿猛建猛涨，但是买完之后呢，也许以前年薪200万的，现在收入减半，而房贷并未减少，生活成本陡然增加。
短短五年后，薇娅的公司就从十几平的办公室，搬到总面积3.3万平米的10层大楼。2021年的双11，李佳琦卖了115亿，薇娅卖了85亿，要知道现在一个中型的房地产企业一年的营收也就100亿左右。
随后而来的，杭州市税务局稽查局依据相关法律法规，对薇娅追缴税款、加收滞纳金并处罚款，共计13.41亿元。这虽然是顶流网红的罚款数据，但是从后面罗永浩还债等案例，就说明只要有点流量，那就不是一般的赚钱。根据2020年的统计，杭州拥有全国六成以上的MCN，800名粉丝超百万的网红。
网红集聚的背后，实际上形成了杭州的特色产业。在杭州滨江、九堡、下沙一带，遍布着上千家直播基地、MCN机构、拍摄公司，源源不断的网红从全国各地而来，享受着行业带来的财富。
然而这两年这时候直播行业也开始滑铁卢，以前是有个双十一的概念就能带动电商平台一飞冲天，后面是直播带货带动电商短暂滑翔，现在是陷入瓶颈。短短几年间人们的需求在不断变化，消费的水平和方向也在转型。
未来科技城部分楼盘最高峰一度炒到十多万，还一房难求，而现在二手房三万多，任君挑选，可谓大起大落太刺激，而这也是杭州目前整体房地产的缩影，而有这种缩影的是大多数城市，只是程度不同。
答案是否定的，比如长沙当年西进梅溪湖，很长一段时间并未有起色，房价不温不火，与杭州不同的是，梅溪湖并没有什么产业集聚，当时价格飙升主要是价格确实便宜，然后外地投资客的热炒。英明的是长沙直接限价，严控楼市，毕竟没有那个金刚钻，就不要揽瓷器活。
我认为是非常正确之举，现在的杭州有阿里巨无霸的情况下都摔得这么疼，要是长沙当年有几个点房价飙上去了，现在会是什么结果。除了投资客赚到了钱，政府满足了短期利益之外，剩下的就是年轻人的望洋兴叹和普通买房人的无尽苦楚，利用低房价立市的战略也就无从谈起。
弄清了这个逻辑，那就可以讨论下长沙的房地产，实际上如果没有巨无霸企业的出现，长沙未来楼市的底层逻辑就是微微上扬，而且还要限制开发量，其实现在整体的去化情况就不容乐观。卖的不好的楼盘，其实在暗地降价促销，市场月销量也是雪崩。
概念是要实体来支撑的，梅溪湖现在商品房起来了，写字楼也起来的，那么问题来了，哪个大企业过来支撑了呢。同样放到滨江，洋湖任何一个板块其实都是同一个问题。
再者长沙市场前两年大平层流行，也只是收割了一波有限的市场需求，可以看下目前的长沙市场，大平层还好使嘛？
长沙最底层的逻辑还是制造业和中低端服务业，制造业除了机械制造其余大部分都是承接沿海产业的外溢效应，职工的总体收入是有限的，能够负担的总价也是有限的，所以长沙就按现在平稳发展，平抑房价，抓住本身属性是最实际的，杭州是先有巨无霸再有需求，长沙我觉得是先靠政府保住房价，吸引年轻人需求，然后再去创造或吸引巨无霸，有点像筑巢引鸟的意思，但这也是有时间限制的，我在烟火气那篇文章也说过就不再赘述。
第一点小编认为，现在的长沙企业还没出现端倪，所以这方面我们做到了解，出现机会了，兴许能抓住。
城市中的一个楼盘或者这个片区，肯定对特定的人群有吸引力，所以往往汇聚着不同的圈层，比如总价较高的，吸引的可能是成功商人、企业高管、城市高净值从业者（医生，文娱，金融等）。
还有个问题，假定你开始住在一个刚需小区，随着连年上班，财富逐渐积累，你会不会花更多的钱去买更好的小区，融入更好的圈层。
比如长沙滨江的主力购房人群，除了上面之外，很多中南，湖大的高校老师也喜欢滨江，教师一般不太喜欢离学校太近的住宅，这样无论居家还是干点其他的事都不方便，那这些小区的业主带来的氛围就是不一样的。
从另外个角度来说爱游戏体育APP官网入口，市府的核心除了教育资源之外，八方小区为啥二手房还是比周边的要贵，这就是圈层的作用。
以前买房大家都光看房，但现在购房者很大部分的考量之一就是物业，好的物业能让居住的小区二手房价鹤立鸡群，也能让开发商在新房市场口碑大有裨益。
因为买房后，实际后期的居住体验非常重要，想象一下你生活在一个垃圾经常发臭才倾倒爱游戏体育APP官网入口，楼栋里面各种牛皮癣广告，园区绿化养护的稀稀拉拉，地下室到处潮湿开裂的小区是什么感受。你自己都住不下去，别人会来接盘吗，小编认为，二手房物业的水平在拉长时间来看，比小区的学位配套可能更加有用。
说了这么多，怎么判断一个小区的物业水平，从硬件来说，我认为只要看一点就行，如果交付了三五年后，小区的地下室地坪漆修补到位，没有七零八落，整个地库内部干净整洁，那就是一个好的物业，因为地库的使用频次最高，而且最易磨损，但是大家日常都能看见，这个摆明的地方物业都维护不到位，你还指望他隐蔽工程能做到有多好。
其次就是软件上--小区的封闭式管理水平，这点也需要小区人员的配合才行，有些刚需盘根本执行不下去，各类人群都能随便进去，那住在这种小区，有啥安全感呢？
我相信在未来的五到十年会有大量的置换需求，到时长沙市场更加会两极分化，好的越来越贵，而差的怎么也卖不上价，这东西就和买车类似，全方位的产品力最终会成就少数开发商，而有限的需求也只会给这些开发商活路。